Sobretasaciones de hipotecas – Hinchadas en un 32% de media

En Minileaks se publica una entrevista a dos profesores universitarios que han demostrado cruzando datos de 57.000 transacciones de viviendas que las tasaciones de hipotecas estaban hinchadas en un 32% de media con respecto a su precio real. El objetivo era doble: por un lado cumplir artificialmente con la normativa del Banco de España de que la hipoteca no pasara del 80% del valor del piso (cuando en realidad era un 110%) y hacer creer a la gente que los pisos subirían inmediantamente.

Fuente: mini-leaks.com

“El crédito al ladrillo pasó de ser el 30% del total del crédito de la economía española en 2002 al 60% en 2006″

Dos profesores de la Universidad Pompeu Fabra han demostrado con un estudio exhaustivo que las viviendas españolas se tasaban un 32% por encima de su valor real en la época de la burbuja. Este ardid era empleado por los bancos para que el dinero prestado en forma de hipotecas no sobrepasase el umbral del 80% que recomendaba el Banco de España.

Para obtener estos datos, José García Montalvo y Josep Maria Raya han analizado cerca de 57.000 operaciones desde 2004 a 2011. Su conclusión es que en realidad se concedían hipotecas por un valor medio del 110% del precio de la vivienda. Hay que recordar que la mayoría de las tasadoras eran propiedad de los bancos.

Pregunta – Uno de los aspectos que más llama la atención es la falta de datos transparentes y reales sobre el mercado de la vivienda y su evolución. ¿Están trabajando las autoridades en ello? ¿Por qué -como se apunta en las soluciones- no se ha ligado la hipoteca al precio de la escritura o de venta como en Reino Unido o Estados Unidos?

Respuesta – Aquí habría que distinguir dos cosas. En primer lugar, y empezando por el final, un tema es la regulación. Para evitar el fenómeno de la sobretasación (o tasaciones hinchadas) que dio a lugar a que se otorgaran préstamos que no se deberían de haber dado porque su relación ‘cantidad prestada’ versus ‘valor del inmueble’ superaba el 80% (el umbral recomendado por el Banco de España), es mejor ligar la cantidad prestada con el precio escriturado o de venta. Así, el incentivo de sobretasar deja de existir, pues no se consigue nada con ello. No se consigue nada haciendo crecer artificialmente (en promedio el 30%), el precio de tasación. Y los precios escriturados y de venta no se suelen inflar pues, en ese caso, se deberían de hacer frente a esos mayores precios (y sus impuestos). En segundo lugar, está el tema de los datos. Aquí en España cuando se empezó a confeccionar la estadística oficial del precio de la vivienda había dos opciones: la buena o la barata. Nos decantamos por la barata. El precio de tasación era el más fácilmente accesible, mientras que el precio de venta requería convenios con inmobiliarias, un proceso más costoso. La experiencia nos dice, que el dato más costoso es el real y que el precio de tasación es más reflejo de las necesidades o tendencias financieras que del mercado.

El profesor García Montalvo, uno de los dos autores del estudio

P. – ¿Era consciente el Banco de España del problema de las sobretasaciones y de que la mayoría de sociedades de tasación eran propiedad de los bancos?

R. – En cuanto a las relaciones entre los bancos y las tasadoras eran evidentes. Es evidente que el principal cliente de las tasadoras son los bancos y que, por lo tanto, tienen un incentivo para seguir sus directrices a la hora de tasar. Respecto al problema de las sobretasaciones, no hace mucho, se pusieron sobre la mesa informes de técnicos del Banco de España de 2009 que alertaban de los inmuebles sobretasados en Caja Madrid. Es probable que ya anteriormente fuera detectado ese problema como práctica habitual de las entidades financieras y las tasadoras.

P. – En el estudio se comenta que el 60% del crédito que se concedía en España en 2007 estaba ligado a la construcción, ¿Disponéis de datos comparativos de otros países en aquella época?

R. – Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% de todos los préstamos de la economía española. Este porcentaje fue superior al de otros países en la época y al de España en estapas anteriores. En España en 2002 este porcentaje era del 30% y en 1999 se situaba alrededor del 20%. Este último porcentaje era el habitual en la mayoría de los países de la UE durante la burbuja inmobiliaria. Pero no sólo eso, sino que la composición de dicho crédito tan bien fue perversa. Desde 1997 a 2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas.

“Se perdió por completo la noción del riesgo”

P. – ¿Por qué España es el país donde menos ha bajado la vivienda desde el estallido de la crisis? ¿llegará esa caída o por el contrario el banco malo hibernará esos activos problemáticos y el mercado quedará estancado?

R. – Para empezar, es más que probable que la caída en los precios de la vivienda en España haya sido superior a la que reflejan las cifras oficiales. Aunque la cifra oficial que procede del Ministerio de Fomento sitúa el descenso acumulado del precio de la vivienda en un 25,5%, la reducción según otras fuentes es mayor. El IMIE (índice elaborado por la Sociedad de Tasación) muestra un descenso del 32,9% y el índice de precios de Tecnocasa (el único elaborado con precios de transacción, aunque elaborado a partir de la información de 8 capitales de provincia) un descenso mayor al 50%.

P. – Comentáis en una nota del estudio que el precio de las hipotecas en intereses era de los más bajos de Europa durante la burbuja, ¿fue ese el factor que, junto a las sobretasaciones, cocinó la tormenta perfecta?

R. – Efectivamente, diferenciales reducidos y sobretasaciones mostraban la predisposición y elevada competencia de las instituciones financieras por el negocio hipotecario. Se perdió por completo la noción de riesgo y se veía n el crédito hipotecario un negocio seguro. Tan seguro que el margen era lo de menos y la ganancia se obtenía por volumen. Y, de hecho, ese crédito aumentaba la demanda ‘solvente’ (entiendo por solvente con acceso a crédito, no con capacidad de pago) y, con ello, la burbuja en los precios. Es decir, la reducción en los costes hipotecarios se trasladaba a precios y encarecía igualmente la operación.

P. – ¿Cómo se convenció la gente, o se le convencía, de que aceptara esas tasaciones hinchadas pero a la vez escriturara la propiedad por menos precio? ¿era la promesa de que ‘la vivienda no puede bajar`?

R. – Probablemente, eran dos mecanismos. En unos casos, la sobretasación era visto simplemente como el mecanismo para obtener el crédito y realizar la compra deseada. En otros casos, más bien, esa tasación hinchada era una señal que alimentaba esa creencia irreal de que el precio de la vivienda tendía a subir. El hipotecado veía esa tasación hinchada como una señal de que había realizado una buena compra y que el precio de su vivienda era mayor que el que realmente había pagado. Vamos, aquello tan manido en esa época de “había comprado un chollo”.

P. – Viendo vuestros número da la sensación de que en los últimos años de la crisis la gente estaba comprando casas con un valor que otorgaban las tasadoras y que ya era irreal.

R. – Efectivamente, el valor de tasación, según nuestros cálculos estaban hinchados en más de un 30% de media. Por lo tanto, ese valor de tasación ya era irreal incluso considerando como reales los precios de venta que se pagaban entonces. Precios que, por otra parte, aunque fueran los que se pagaban, también estaban hinchados. Era la famosa burbuja inmobiliaria. En este sentido, para conocer cuánto estaban sobrevalorados los pisos o, lo que es lo mismo, cuánto tenía que caer el precio, la medida estándar es que el precio medio de la vivienda está en equilibrio cuando es igual a 4 rentas anuales familiares disponibles. En este sentido, el precio tenía que caer un 53% (que será más si la renta familiar media de las familias españolas sigue disminuyendo).

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2 comments on “Sobretasaciones de hipotecas – Hinchadas en un 32% de media
  1. carlos dice:

    Totalmente de acuerdo con este artículo, soy arquitecto y realizo tasaciones y por desgracia algunos bancos vuelven a financiar el 100% a costa de una tasación hinchada, y si no entras al juego de sobretasar la vivienda, tanto api como gestor de banco prefieren otra tasadora la proxima vez. Si un tasador intenta ser honrado y tasar en una cifra ajustada a lo que de verdad puede valer una casa, te critican y llaman al que hincha el valor de forma descarada. Por favor, que se regulen por ley las tasaciones al 100% y se acabe con estas prácticas que solo llevan a una nueva burbuja.

  2. eduardo dice:

    Yo tengo dudas con respecto a la tasación de mi piso y el de mi aval ,también sobre los intereses de demora que me cobran,soy un humilde trabajador ahora en paro,y no me compro casas todos los días por soy un ignorante en la materia,por favor,donde puedo dirigirme para que me hagan un estudio gratuito de mi hipoteca,?muchas gracias

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